سپهرغرب مطرح کرد:
بازار مسکن همدان در رکود و پیچ سیاستهای ناکارآمد
بحران مسکن در همدان ریشه در سیاستگذاریهای گسسته دارد
بازار مسکن همدان در رکودی عمیق گرفتار شده است؛ افزایش هزینهها و محدودیتهای تسهیلات بانکی، انبوهسازان و خریداران را در سردرگمی گذاشته و ظرفیتهای شهری بلااستفاده ماندهاند. کارشناسان معتقدند بدون اصلاحات، مصرفکنندگان نهایی بیشترین هزینه را خواهند پرداخت.
****سوتیتر: نبود رتبهبندی و ساختار منسجم انبوهسازان در استان، مانع از تحقق انبوهسازی واقعی و اصولی شده است.****
****سوتیتر: ضعف در اجرای سیاستهای تشویقی بافت فرسوده، باعث کندی بازسازی شهری است.****
بازار مسکن در همدان این روزها با چالشهای جدی و پیچیدهای دستوپنجه نرم میکند که ریشه در مشکلات ساختاری، سیاستگذاریهای ناکارآمد و ضعف هماهنگی میان نهادهای مختلف دارد. از بلاتکلیفی در بازنگری طرح جامع شهری گرفته تا رشد نامتوازن و بیبرنامه شهرکهای خوابگاهی، همه این مسائل دست به دست هم دادهاند تا شرایطی بحرانی برای عرضه و تقاضای مسکن رقم بخورد. در این میان، افزایش چشمگیر هزینههای ساخت، عوارض سنگین، مقررات دستوپاگیر و محدودیتهای اعتباری نیز به رکود بازار دامن زده است. همزمان، ضعف در احیای بافتهای فرسوده و عدم استفاده از ظرفیتهای درونشهری، فضای مناسبی برای توسعه پایدار و بهبود کیفیت زندگی ساکنان فراهم نکرده است. در چنین وضعیتی، هر روز که میگذرد، مردم، بهویژه طبقات متوسط و ضعیف، بیشتر زیر فشار افزایش قیمتها و کمبود مسکن مناسب قرار میگیرند و آینده بازار، نیازمند بازنگری اساسی در سیاستها و رویکردهای مدیریتی است.
در این گزارش، به بررسی دقیقتر این مشکلات، فرصتها و راهکارهای پیش روی بازار مسکن استان همدان پرداختهایم و با مهدی مرادحاصلی عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان، به گفتوگو نشستیم تا از نزدیک در جریان وضعیت واقعی و چشمانداز پیش رو قرار گیریم.
*بحران مسکن در همدان؛ از بلاتکلیفی طرح جامع تا شهرکهای خوابگاهی
مهدی مرادحاصلی در ابتدای گفتوگو با اشاره به مشکلات ساختاری در حوزه مسکن، مهمترین معضل فعلی شهر همدان را بلاتکلیفی در بازنگری طرح جامع شهری عنوان کرد.
به گفته وی، در حالیکه طبق ضوابط، هر 10 سال یکبار باید طرح جامع شهری بازبینی شود، آخرین بازنگری طرح جامع همدان در سالهای 1384 و 1385 انجام شده و اکنون، پس از حدود 20 سال، همچنان هیچ طرح جامع جدیدی بهصورت رسمی تصویب یا اجرایی نشده است.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان اظهار کرد: هر آنچه در این مدت به محدوده شهر اضافه شده، عمدتاً به شکل الحاقی و با مصوبات موردی دفتر فنی استانداری بوده و فاقد یک نگاه کلان و منسجم در طرح جامع شهری است. یکی از نتایج مستقیم این تأخیر، شکلگیری ناهماهنگ مناطقی مانند شهرک پرواز است که مشابه دیگر شهرکهای قدیمیتری نظیر امید اکباتان یا امام خمینی، با وجود گذشت 15 تا 30 سال از ساخت آنها، هنوز فاقد زیرساختهای لازم برای زندگی شهری مطلوب هستند.
مرادحاصلی تأکید کرد: این مناطق بیشتر به خوابگاههایی در حاشیه شهر تبدیل شدهاند تا محلهایی با کیفیت مناسب زندگی. نه از نظر فرهنگی و اجتماعی و نه از نظر زیرساختهای خدمات شهری، این مناطق هنوز به سطح استاندارد نرسیدهاند. وقتی طرح جامع نداریم، طبیعی است که سیاستگذاریها در مورد گاز، آب، برق، معابر، خدمات عمومی و غیره هم مبهم و ناقص باقی بماند.
وی در ادامه با اشاره به گسترش نامتوازن شهر افزود: در سالهای 1400 تا 1402، مناطقی مثل حسنآباد، علیآباد فرهنگیان و قاسمآباد به نقشه شهری اضافه شدهاند. اما این گسترش صرفاً اسمی بوده و در عمل کیفیت زندگی مطلوب را برای ساکنان هدف تأمین نکرده است. کسانی که در محلات مرکزیتر مثل خواجهرشید، صدف، تختی یا پاسداران زندگی کردهاند، حاضر نیستند حتی در ویلاهای نوساز علیآباد فرهنگیان سکونت کنند.
این انبوهساز همدانی با انتقاد از آمارهایی که بهصورت رسمی منتشر میشود، تصریح کرد: آمارها از افزایش تعداد واحدهای مسکونی در شهر خبر میدهند، اما این سؤال باقی میماند که آیا الگوی توسعه با نیاز و رضایت مردم همخوانی دارد یا صرفاً روی کاغذ رشد کردهایم؟ واقعیت این است که این توسعه، نه تنها موجب ساماندهی بازار هدف نشده، بلکه صرفاً یک بار آماری و روانی به همراه داشته است.
مرادحاصلی همچنین از فرصتسوزی در حوزه بافتهای فرسوده انتقاد کرد و افزود: از سال 1385 تا 1392، دولت برنامههای خوبی برای احیای بافتهای ناکارآمد و فرسوده داشت. اما بعد از آن، نهتنها این مسیر پیگیری نشد، بلکه در سال 1398 نیز بهجای جبران کمبود زمین با استفاده از ظرفیت بافتهای موجود، عملاً این گزینه نادیده گرفته شد.
وی ضمن تأکید بر ناکارآمدی در سیاستگذاری شهری، متذکر شد: نه الحاق زمین جدید به شهر انجام شده، نه بافت فرسوده بهشکل جدی در دستور کار بوده، و نه طرح جامع روشنی برای هدایت توسعه شهر وجود دارد. نتیجه، چیزی نیست جز افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، در حالیکه خدمات زیربنایی مانند آب، برق و گاز نیز عقبتر از رشد تقاضا حرکت میکنند.
*افزایش افسارگسیخته هزینههای ساخت؛ از عوارض نجومی تا بیاعتمادی به مشوقهای ناتمام
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان، در ادامه به یکی دیگر از عوامل کلیدی در بحران فعلی اشاره کرد و گفت: افزایش بیرویه هزینههای ساخت و عوارض ساختمانی از جمله عوامل آشفتگی بازار مسکن در همدان است.
مرادحاصلی با انتقاد از نهادهایی چون شهرداری، اداره مالیات، دفاتر اسناد رسمی، بانکها و حتی سازمان نظام مهندسی، یادآور شد: این دستگاهها، بهجای حمایت از تولید مسکن، نرخها و عوارض را بهطور تصاعدی افزایش دادند. درحالیکه هزینه ساخت یک آپارتمان حدود 15 تا 20 میلیون تومان به ازای هر متر است، دستگاهها با فرض سودهای کلان برای سازندگان، عوارض و مالیاتهای 100 تا 300 درصدی وضع کردند.
وی اضافه کرد: وقتی قیمت دلار طی یک سال از 28 هزار تومان به مرز 105 هزار تومان رسید، برخی دستگاهها آن را مبنا قرار دادند تا تعرفهها را توجیه کنند. شهرداریها، برای مثال، گفتند که با توجه به نرخ دلار باید بودجهشان را افزایش دهند، درحالیکه این التهابات ارزی ناشی از مسائل سیاست خارجی است و ربطی به هزینههای زندگی مردم شهر ندارد.
به گفته این انبوهساز همدانی، توجیههایی مانند اینکه چون طلا و دلار گران شده، پس باید امتیاز آب و برق را هم با نرخ بالا محاسبه کرد، منطق اقتصادی ندارد. برای مثال، امروز تنها هزینه گرفتن امتیاز برق یا آب برای یک واحد مسکونی ممکن است به 20 تا 25 میلیون تومان برسد، بدون آنکه خدمات شبکهای واقعی ارائه شود.
مرادحاصلی با اشاره به تجربه ناموفق ارائه مشوقهای بافت فرسوده در همدان، ابراز کرد: در سال 1402، زمانیکه برخی شهرها مانند ملایر و نهاوند از طرحهای تشویقی بافت فرسوده استفاده کردند، همدان نتوانست از این فرصت بهره ببرد. در حالیکه طبق قانون، برای طبقات اضافه در بافت فرسوده، مشوقهایی 19گانه باید ارائه شود، در همدان کامل اجرا نشده و مورد حمایت شهرداری قرار نگرفت، عملاً هزینههای سنگینی بر سازندگان تحمیل شد.
وی با ذکر نمونهای توضیح داد: در یکی از پروندهها، شخصی برای ساخت سهونیم طبقه در خیابان حقگویان، 230 میلیون تومان عوارض پرداخت کرده بود. اما وقتی برای طبقه تشویقی اقدام کرد، یکباره یک میلیارد تومان عوارض جدید برای او صادر شد که بعد از رفتوآمدهای فراوان، 600 میلیون تومان پرداخت کرد. طبیعی است که این شوکها موجب دلسردی سازندگان شود.
این فعال حوزه مسکن اضافه کرد: از مرداد 1403 به بعد، شهرداری و راه و شهرسازی محدوده بافت فرسوده را مجدداً تعریف و کوچکتر کرد که موجب شد بسیاری از مناطق از دایره تخفیفهای مالیاتی، پروانهای و بانکی خارج شوند.
از نگاه مرادحاصلی، عملکرد شورا و شهرداری در زمینه سیاستگذاری ساختوساز نیز با بیدرایتی همراه بوده است.
وی ادامه داد: یکی از اشتباهات فاحش، تغییر ضریب پیاس (PS) در بودجه سال 1403 بود که در سال 1404 به عدد 60 رسید. نتیجه این شد که زمینهایی که بالای 220 متر بودند، بهدلیل ضریب جدید، باید برای گرفتن پروانه یک طبقه اضافه، از 800 میلیون تا حتی دو میلیارد تومان عوارض تبصره 6 پرداخت کنند.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان با بیان اینکه این نوع مصوبات، انگیزه سرمایهگذاری در ساختوساز را بهشدت کاهش داده است، عنوان کرد: وقتی شهرداریها شورایی میشوند و تصمیمات غیرکارشناسی میگیرند، ریسک پروژهها برای سازندگان بالا میرود و کسی دیگر حاضر نمیشود سراغ پروژههای بزرگ برود. این دقیقاً بر خلاف آن چیزی است که در شرایط بحران مسکن به آن نیاز داریم.
مرادحاصلی هشدار داد که نتیجه مستقیم این سیاستها، افزایش ساختوسازهای غیرمجاز و رشد بازار قاچاق مسکن است.
وی افزود: وقتی مسیر قانونی برای ساختوساز تا این حد پرهزینه و پرریسک شود، مردم و سرمایهگذاران به سمت روشهای غیررسمی و بدون نظارت سوق پیدا میکنند. ما اکنون با سه بازار هدف روبهرو هستیم: مرفهین، اقشار متوسط، و اقشار کمدرآمد. اما این فیلترهای سنگین، عملاً تنها به سود بازار مرفه تمام شدهاند.
*مردم در تنگنای مقررات، بازار در رکودِ ساختوساز
این فعال حوزه مسکن سپس با اشاره به سنگینی بار مقررات و هزینههای ناهمگون بر دوش عموم مردم و وضعیت بغرنج اقشار متوسط و توانمندسازیشده، گفت: در همدان، تفاوتی میان کسی که در شهرکهای جانبازان، مدنی یا اکباتان زندگی میکند با دیگران قائل نمیشوند. همه را با یک متر و معیار حساب میکنند. حتی برای ساخت یک ساختمان دوطبقه، شهروند باید مجری ذیصلاح بگیرد و مدیر پیمان داشته باشد. این در حالیست که پروژههای کوچک، برای مهندس مجری صرفه اقتصادی ندارد و گاهی برای چنین کارهایی 40 تا 100 میلیون تومان درخواست میشود.
مرادحاصلی تأکید کرد: این الزامها نهتنها به ساختوسازهای کوچک فشار میآورد، بلکه بهدلیل کاهش قدرت خرید مردم، عملاً موجب توقف فعالیتهای عمرانی و احداث ساختمانهای بیکیفیت و عدم رعایت آیین نامه 2800 میشود.
وی اضافه کرد: درحالیکه شعار میدهیم به فکر مردم هستیم، تصویب هزینهها، سختگیریها و ساختارهای فعلی چیز دیگری نشان میدهد. چرا باید قیمت امتیاز آب در مناطق یک و دو به قیمت بالای 20 میلیون تومان فروخته شود، اما همین خدمات در مناطق سه و چهار با رقم 15 میلیون تومان عرضه شود؟ این نوعی تبعیض آشکار است که عملاً باعث دوقطبیشدن شهر و القای حس بیعدالتی اجتماعی و شکل گیری فقیر و غنی میشود.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان، هشدار داد که این تفکیک خدمات، پیامدهای روانی و اجتماعی جدی دارد و توضیح داد: وقتی کسی که در منطقه سه یا چهار زندگی میکند میبیند که برای همان خدمات، ارزشگذاری متفاوتی اعمال میشود، ناخودآگاه حس تبعیض طبقاتی به او منتقل میشود. این موضوع حتی اگر از نظر مالی توجیهپذیر باشد، از نظر اجتماعی کاملاً مخرب است.
از نگاه مرادحاصلی یکی از مهمترین غفلتهای مدیریتی سالهای اخیر، بیتوجهی به ظرفیتهای درونی شهر بوده است.
وی یادآوری کرد: به جای توسعه افقی و گسترش شهر، باید به درونزا کردن برنامههای مسکن فکر میکردیم. صدها هکتار زمین بکر و بلااستفاده در دل شهر وجود دارد؛ از جمله 500 هکتار بافت فرسوده و بافت تاریخی، یا زمینهای رها شده در اطراف راهنمایی و رانندگی، شهرک مدنی و اسلامشهر، اما این فضاها همچنان بلااستفاده ماندهاند.
این انبوهساز همدانی ادامه داد: در حال حاضر تفکیک زمین به صورت ریزدانه منسوخ شده و باید مجتمعهای مسکونی که زندگی 24ساعته در آن تعریف شده ساخته شود، اما به دلیل تقسیم بهتر زمین و نقد شوندگی سهم شهرداری و راه و شهرسازی به این روش قدیمی متکی هستند.
این فعال حوزه مسکن معتقد است اگر در پنج تا هشت سال اخیر، این زمینها ساماندهی میشدند، اکنون بازار مسکن با بحران عرضه مواجه نبود.
مرادحاصلی در این باره خاطرنشان کرد: همه به جای احیا و بهرهبرداری از این ظرفیتها، به گسترش شهر فکر کردند. این در حالیست که ما هیچ نیازی به بزرگتر کردن شهر نداشتیم. مدیریت صحیح درونشهری میتوانست پاسخگوی نیازها باشد.
وی همچنین با اشاره به تأثیر نوسانات ارزی و ناامنیهای اخیر منطقهای بر تمایل سرمایهگذاران در حوزه مسکن، بیان کرد: پس از تنشهای اخیر، بیثباتی در بازار ارز و افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شد سرمایهگذاران از ورود به پروژههای بلندمدت ساخت مسکن خودداری کنند. همین عامل موجب کاهش چشمگیر عرضه و افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا شده است.
این انبوهساز همدانی در پایان این بخش هشدار داد: اگر در سالهای آینده ثبات نسبی ایجاد شود، با افزایش ناگهانی تقاضا، شاهد تورم شدیدی در بازار مسکن خواهیم بود. در این میان، این مردم هستند که باید هزینه سالها ناکارآمدی، تصمیمات غلط و بیبرنامگی نهادهای مسئول را بپردازند.
*سفسطه بازی بانک مسکن با تسهیلات ساخت؛ انبوهسازان در بنبست اعتباری
مرادحاصلی سپس با انتقاد شدید از عملکرد بانک مسکن در حوزه تسهیلات ساخت، سیاستهای اعتباری این بانک را یکی از عوامل اصلی رکود در بازار تولید مسکن میداند.
به گفته وی بانک مسکن صرفاً روی نهضت ملی مسکن متمرکز شده، در حالیکه این طرح تنها به گروههای خاص دارای فرم جیم محدود است و برای طبقات متوسط و کسانی که نیازمند وامهای سنگینتری هستند، عملاً هیچ بسته تسهیلاتی تدوین نشده است.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان همدان، ادامه داد: اقشار متوسطی که توان بازپرداخت وامهای یک تا دو میلیارد تومانی دارند، باید هدف وامهای ارزانقیمت قرار میگرفتند. با جذب این قشر به مناطق درجه دو شهری، میشد بهصورت طبیعی مناطق گرانتر را برای اقشار ضعیفتر آزاد کرد. اما سیاستها تماماً معطوف به تولید مسکن ارزان بدون تفکیک گروههای درآمدی بوده است.
مرادحاصلی با تشریح عملکرد بانک مسکن در سال 1404 گفت: در حالیکه سقف تسهیلات مشارکت در ساخت تا یک میلیارد تومان تعیین شده، این وام تنها از محل اوراق قابل پرداخت است. برای هر یک میلیارد تومان، متقاضی باید تا 250 میلیون تومان هزینه خرید اوراق حقتقدم پرداخت کند. در نهایت از یک میلیارد وام، فقط حدود 700 میلیون تومان در اختیار سازنده قرار میگیرد، اما باید بازپرداختی نزدیک به دو میلیارد انجام دهد.
به گفته وی، بانک مسکن در اقدامی عجیب، سقف فروش اقساطی وامهای مشارکت در ساخت را به 160 میلیون تومان برای افراد مجرد و 240 میلیون تومان برای زوجین کاهش داده است، در حالیکه این رقم پیشتر تا 440 تا 500 میلیون تومان بود. باقیمانده مبلغ هم باید مجدداً از طریق خرید اوراق تأمین شود. در این میان، حتی انبوهسازانی که خود امتیاز تسهیلات دارند نیز مجبورند وام را نقداً تسویه کنند.
این فعال حوزه ساختوساز با انتقاد از بیپاسخماندن اعتراضات رسمی، اظهار کرد: این موضوع را به تمام مقامات مربوطه اعلام کردیم؛ از معاون اقتصادی استاندار تا دفتر نمایندهها نظیر آقای توسلی، حاجیبابایی و آزادیخواه. حتی مکاتبات رسمی با وزیر راه و مدیران ارشد بانک مسکن انجام دادیم. اما متأسفانه هیچ پاسخی دریافت نکردیم. واقعیت این است که بانک مسکن، بهعنوان متولی بخش مسکن، از اهرم دولتیاش در مسیر فشار بر سازندگان استفاده کرده و در این فرآیند، هیچ نظارتی بر عدالت اعتباری وجود ندارد.
*انبوهسازی در همدان؛ بینظمی در رتبهبندی، محدودیت در ساختار
مرادحاصلی، در بخش پایانی این گفتوگو با انتقاد از فقدان نظام رتبهبندی در انبوهسازی استان، گفت: متأسفانه در همدان هر کسی که 10 واحد آپارتمان میسازد، انبوهساز تلقی میشود. این در حالی است که طبق قانون، انبوهساز باید سرمایهگذار حرفهای با توان فنی و مالی مشخص باشد و رتبهبندی مشخصی در سامانه سفامک کسب کرده باشد.
به گفتهی وی، انبوهسازان باید در قالب رتبههای سه، دو و یک ارزیابی شده و فعالیتشان متناسب با توانایی مدیریتی، مالی و فنیشان تنظیم شود. اما این سازوکار در استان نادیده گرفته شده و فعالیت انبوهسازان فاقد ضابطه حرفهای است.
این انبوهساز همدانی ساختار فعلی انجمن انبوهسازان استان را نیز ناکارآمد توصیف کرد و افزود: متأسفانه انجمن عملاً به شهرداری مناطق یک و دو محدود شده و شهرستانها نادیده گرفته میشوند، در حالیکه نام آن انجمن انبوهسازان استان است.
مرادحاصلی ادامه داد: فرآیند عضویت انبوهساز باید طبق قانون و از طریق کارگروهی با حضور نمایندگان اداره کل راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی، دفتر فنی استانداری و اعضای انجمن انجام شود. اما این روند اکنون بهدرستی اجرا نمیشود.
وی با اشاره به تجربیات خود در تهران، گفت: در پایتخت میتوان مجوز طرح و ساخت را برای انبوهسازان رتبه یک و ارشد گرفت، اما این مدل در همدان پاسخگو نیست. چون در اینجا انبوهسازی در مقیاسهای بزرگ وجود ندارد و سازندهای که 80 تا 90 هزار متر بنا تولید کند، نداریم. نیاز است که برای استانهایی مثل همدان، رتبههای دو و سه نیز وارد فرآیند طرح و ساخت شوند.
به گفته این فعال حوزه مسکن، فعالسازی ظرفیت انبوهسازی واقعی مستلزم همکاری بین دستگاههای مختلف است.
مرادحاصلی معتقد است: اگر انبوهسازی بخواهد در محل پروژه کارخانه تأسیس کند، باید صنعت و معدن مجوز بدهد. بانک مسکن باید تسهیلات حقوقی شرکتی ارائه دهد، نه صرفاً وام خرد مسکن. ثبت اسناد، نظام مهندسی و سایر نهادها باید نقش مشاور و بازوی فنی داشته باشند، نه فقط ناظر و بازدارنده.
وی در پایان سخنان خود تأکید کرد: در حال حاضر این نهادها بیشتر در نقش ناظر یا بهاصطلاح غلطگیر عمل میکنند، در حالیکه باید همراه انبوهساز باشند. اگر این هماهنگی شکل بگیرد، حرکتهایی جدی در جهت تولید واقعی و سازمانیافته مسکن در استان امکانپذیر خواهد شد.
*مسکن همدان در بنبست سیاستهای جزیرهای و ناهماهنگی نهادی
آنچه از مجموعه اظهارات مهدی مرادحاصلی، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان، برمیآید، تصویری روشن از بحران چندلایه در بازار مسکن همدان است؛ بحرانی که تنها به رکود ساختوساز محدود نمیشود، بلکه نتیجه سالها تصمیمگیریهای جزیرهای، عدم تناسب سیاستهای ملی با نیازهای بومی، و نبود اراده کافی برای اصلاح فرآیندهای اجرایی است.
از ناهماهنگی نهادی و بروکراسی سنگین در تخصیص اراضی و صدور مجوزها، تا سیاستهای مالی ناعادلانه در نظام بانکی و نرخگذاریهای طبقاتی بر خدمات زیربنایی، همه و همه به فرسایش اعتماد سرمایهگذاران و انزوای اقشار متوسط و ضعیف از بازار مسکن دامن زدهاند. ناکارآمدی بانکها در تسهیلاتدهی هدفمند، غفلت از ظرفیت بافتهای فرسوده و رهاشده درونشهری، و نگاه صرفاً عددی به انبوهسازی، از دیگر عواملیاند که نشان میدهند بازار مسکن همدان بیش از هر چیز نیازمند اصلاح ساختاری، هماهنگی نهادی، و بازتعریف نقشهای اجرایی است.
در غیاب یک برنامه جامع مبتنی بر واقعیتهای اجتماعی و اقتصادی استان، هرگونه سیاستگذاری مسکنی، صرفنظر از نیتهای خیرخواهانه، به تکرار ناکامیها و تعمیق بحران خواهد انجامید. این وضعیت نه تنها توسعه پایدار شهری را تهدید میکند، بلکه مستقیماً بر معیشت و کیفیت زندگی شهروندان تأثیر منفی میگذارد. اکنون بیش از هر زمان دیگر، لزوم بازنگری در سیاستها، شفافسازی مسئولیتها، و بهرهگیری از تجربههای موفق داخلی و جهانی برای نجات بازار مسکن همدان احساس میشود.
****سوتیتر: نبود رتبهبندی و ساختار منسجم انبوهسازان در استان، مانع از تحقق انبوهسازی واقعی و اصولی شده است.****
****سوتیتر: ضعف در اجرای سیاستهای تشویقی بافت فرسوده، باعث کندی بازسازی شهری است.****
بازار مسکن در همدان این روزها با چالشهای جدی و پیچیدهای دستوپنجه نرم میکند که ریشه در مشکلات ساختاری، سیاستگذاریهای ناکارآمد و ضعف هماهنگی میان نهادهای مختلف دارد. از بلاتکلیفی در بازنگری طرح جامع شهری گرفته تا رشد نامتوازن و بیبرنامه شهرکهای خوابگاهی، همه این مسائل دست به دست هم دادهاند تا شرایطی بحرانی برای عرضه و تقاضای مسکن رقم بخورد. در این میان، افزایش چشمگیر هزینههای ساخت، عوارض سنگین، مقررات دستوپاگیر و محدودیتهای اعتباری نیز به رکود بازار دامن زده است. همزمان، ضعف در احیای بافتهای فرسوده و عدم استفاده از ظرفیتهای درونشهری، فضای مناسبی برای توسعه پایدار و بهبود کیفیت زندگی ساکنان فراهم نکرده است. در چنین وضعیتی، هر روز که میگذرد، مردم، بهویژه طبقات متوسط و ضعیف، بیشتر زیر فشار افزایش قیمتها و کمبود مسکن مناسب قرار میگیرند و آینده بازار، نیازمند بازنگری اساسی در سیاستها و رویکردهای مدیریتی است.
در این گزارش، به بررسی دقیقتر این مشکلات، فرصتها و راهکارهای پیش روی بازار مسکن استان همدان پرداختهایم و با مهدی مرادحاصلی عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان، به گفتوگو نشستیم تا از نزدیک در جریان وضعیت واقعی و چشمانداز پیش رو قرار گیریم.
*بحران مسکن در همدان؛ از بلاتکلیفی طرح جامع تا شهرکهای خوابگاهی
مهدی مرادحاصلی در ابتدای گفتوگو با اشاره به مشکلات ساختاری در حوزه مسکن، مهمترین معضل فعلی شهر همدان را بلاتکلیفی در بازنگری طرح جامع شهری عنوان کرد.
به گفته وی، در حالیکه طبق ضوابط، هر 10 سال یکبار باید طرح جامع شهری بازبینی شود، آخرین بازنگری طرح جامع همدان در سالهای 1384 و 1385 انجام شده و اکنون، پس از حدود 20 سال، همچنان هیچ طرح جامع جدیدی بهصورت رسمی تصویب یا اجرایی نشده است.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان اظهار کرد: هر آنچه در این مدت به محدوده شهر اضافه شده، عمدتاً به شکل الحاقی و با مصوبات موردی دفتر فنی استانداری بوده و فاقد یک نگاه کلان و منسجم در طرح جامع شهری است. یکی از نتایج مستقیم این تأخیر، شکلگیری ناهماهنگ مناطقی مانند شهرک پرواز است که مشابه دیگر شهرکهای قدیمیتری نظیر امید اکباتان یا امام خمینی، با وجود گذشت 15 تا 30 سال از ساخت آنها، هنوز فاقد زیرساختهای لازم برای زندگی شهری مطلوب هستند.
مرادحاصلی تأکید کرد: این مناطق بیشتر به خوابگاههایی در حاشیه شهر تبدیل شدهاند تا محلهایی با کیفیت مناسب زندگی. نه از نظر فرهنگی و اجتماعی و نه از نظر زیرساختهای خدمات شهری، این مناطق هنوز به سطح استاندارد نرسیدهاند. وقتی طرح جامع نداریم، طبیعی است که سیاستگذاریها در مورد گاز، آب، برق، معابر، خدمات عمومی و غیره هم مبهم و ناقص باقی بماند.
وی در ادامه با اشاره به گسترش نامتوازن شهر افزود: در سالهای 1400 تا 1402، مناطقی مثل حسنآباد، علیآباد فرهنگیان و قاسمآباد به نقشه شهری اضافه شدهاند. اما این گسترش صرفاً اسمی بوده و در عمل کیفیت زندگی مطلوب را برای ساکنان هدف تأمین نکرده است. کسانی که در محلات مرکزیتر مثل خواجهرشید، صدف، تختی یا پاسداران زندگی کردهاند، حاضر نیستند حتی در ویلاهای نوساز علیآباد فرهنگیان سکونت کنند.
این انبوهساز همدانی با انتقاد از آمارهایی که بهصورت رسمی منتشر میشود، تصریح کرد: آمارها از افزایش تعداد واحدهای مسکونی در شهر خبر میدهند، اما این سؤال باقی میماند که آیا الگوی توسعه با نیاز و رضایت مردم همخوانی دارد یا صرفاً روی کاغذ رشد کردهایم؟ واقعیت این است که این توسعه، نه تنها موجب ساماندهی بازار هدف نشده، بلکه صرفاً یک بار آماری و روانی به همراه داشته است.
مرادحاصلی همچنین از فرصتسوزی در حوزه بافتهای فرسوده انتقاد کرد و افزود: از سال 1385 تا 1392، دولت برنامههای خوبی برای احیای بافتهای ناکارآمد و فرسوده داشت. اما بعد از آن، نهتنها این مسیر پیگیری نشد، بلکه در سال 1398 نیز بهجای جبران کمبود زمین با استفاده از ظرفیت بافتهای موجود، عملاً این گزینه نادیده گرفته شد.
وی ضمن تأکید بر ناکارآمدی در سیاستگذاری شهری، متذکر شد: نه الحاق زمین جدید به شهر انجام شده، نه بافت فرسوده بهشکل جدی در دستور کار بوده، و نه طرح جامع روشنی برای هدایت توسعه شهر وجود دارد. نتیجه، چیزی نیست جز افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، در حالیکه خدمات زیربنایی مانند آب، برق و گاز نیز عقبتر از رشد تقاضا حرکت میکنند.
*افزایش افسارگسیخته هزینههای ساخت؛ از عوارض نجومی تا بیاعتمادی به مشوقهای ناتمام
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان، در ادامه به یکی دیگر از عوامل کلیدی در بحران فعلی اشاره کرد و گفت: افزایش بیرویه هزینههای ساخت و عوارض ساختمانی از جمله عوامل آشفتگی بازار مسکن در همدان است.
مرادحاصلی با انتقاد از نهادهایی چون شهرداری، اداره مالیات، دفاتر اسناد رسمی، بانکها و حتی سازمان نظام مهندسی، یادآور شد: این دستگاهها، بهجای حمایت از تولید مسکن، نرخها و عوارض را بهطور تصاعدی افزایش دادند. درحالیکه هزینه ساخت یک آپارتمان حدود 15 تا 20 میلیون تومان به ازای هر متر است، دستگاهها با فرض سودهای کلان برای سازندگان، عوارض و مالیاتهای 100 تا 300 درصدی وضع کردند.
وی اضافه کرد: وقتی قیمت دلار طی یک سال از 28 هزار تومان به مرز 105 هزار تومان رسید، برخی دستگاهها آن را مبنا قرار دادند تا تعرفهها را توجیه کنند. شهرداریها، برای مثال، گفتند که با توجه به نرخ دلار باید بودجهشان را افزایش دهند، درحالیکه این التهابات ارزی ناشی از مسائل سیاست خارجی است و ربطی به هزینههای زندگی مردم شهر ندارد.
به گفته این انبوهساز همدانی، توجیههایی مانند اینکه چون طلا و دلار گران شده، پس باید امتیاز آب و برق را هم با نرخ بالا محاسبه کرد، منطق اقتصادی ندارد. برای مثال، امروز تنها هزینه گرفتن امتیاز برق یا آب برای یک واحد مسکونی ممکن است به 20 تا 25 میلیون تومان برسد، بدون آنکه خدمات شبکهای واقعی ارائه شود.
مرادحاصلی با اشاره به تجربه ناموفق ارائه مشوقهای بافت فرسوده در همدان، ابراز کرد: در سال 1402، زمانیکه برخی شهرها مانند ملایر و نهاوند از طرحهای تشویقی بافت فرسوده استفاده کردند، همدان نتوانست از این فرصت بهره ببرد. در حالیکه طبق قانون، برای طبقات اضافه در بافت فرسوده، مشوقهایی 19گانه باید ارائه شود، در همدان کامل اجرا نشده و مورد حمایت شهرداری قرار نگرفت، عملاً هزینههای سنگینی بر سازندگان تحمیل شد.
وی با ذکر نمونهای توضیح داد: در یکی از پروندهها، شخصی برای ساخت سهونیم طبقه در خیابان حقگویان، 230 میلیون تومان عوارض پرداخت کرده بود. اما وقتی برای طبقه تشویقی اقدام کرد، یکباره یک میلیارد تومان عوارض جدید برای او صادر شد که بعد از رفتوآمدهای فراوان، 600 میلیون تومان پرداخت کرد. طبیعی است که این شوکها موجب دلسردی سازندگان شود.
این فعال حوزه مسکن اضافه کرد: از مرداد 1403 به بعد، شهرداری و راه و شهرسازی محدوده بافت فرسوده را مجدداً تعریف و کوچکتر کرد که موجب شد بسیاری از مناطق از دایره تخفیفهای مالیاتی، پروانهای و بانکی خارج شوند.
از نگاه مرادحاصلی، عملکرد شورا و شهرداری در زمینه سیاستگذاری ساختوساز نیز با بیدرایتی همراه بوده است.
وی ادامه داد: یکی از اشتباهات فاحش، تغییر ضریب پیاس (PS) در بودجه سال 1403 بود که در سال 1404 به عدد 60 رسید. نتیجه این شد که زمینهایی که بالای 220 متر بودند، بهدلیل ضریب جدید، باید برای گرفتن پروانه یک طبقه اضافه، از 800 میلیون تا حتی دو میلیارد تومان عوارض تبصره 6 پرداخت کنند.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان با بیان اینکه این نوع مصوبات، انگیزه سرمایهگذاری در ساختوساز را بهشدت کاهش داده است، عنوان کرد: وقتی شهرداریها شورایی میشوند و تصمیمات غیرکارشناسی میگیرند، ریسک پروژهها برای سازندگان بالا میرود و کسی دیگر حاضر نمیشود سراغ پروژههای بزرگ برود. این دقیقاً بر خلاف آن چیزی است که در شرایط بحران مسکن به آن نیاز داریم.
مرادحاصلی هشدار داد که نتیجه مستقیم این سیاستها، افزایش ساختوسازهای غیرمجاز و رشد بازار قاچاق مسکن است.
وی افزود: وقتی مسیر قانونی برای ساختوساز تا این حد پرهزینه و پرریسک شود، مردم و سرمایهگذاران به سمت روشهای غیررسمی و بدون نظارت سوق پیدا میکنند. ما اکنون با سه بازار هدف روبهرو هستیم: مرفهین، اقشار متوسط، و اقشار کمدرآمد. اما این فیلترهای سنگین، عملاً تنها به سود بازار مرفه تمام شدهاند.
*مردم در تنگنای مقررات، بازار در رکودِ ساختوساز
این فعال حوزه مسکن سپس با اشاره به سنگینی بار مقررات و هزینههای ناهمگون بر دوش عموم مردم و وضعیت بغرنج اقشار متوسط و توانمندسازیشده، گفت: در همدان، تفاوتی میان کسی که در شهرکهای جانبازان، مدنی یا اکباتان زندگی میکند با دیگران قائل نمیشوند. همه را با یک متر و معیار حساب میکنند. حتی برای ساخت یک ساختمان دوطبقه، شهروند باید مجری ذیصلاح بگیرد و مدیر پیمان داشته باشد. این در حالیست که پروژههای کوچک، برای مهندس مجری صرفه اقتصادی ندارد و گاهی برای چنین کارهایی 40 تا 100 میلیون تومان درخواست میشود.
مرادحاصلی تأکید کرد: این الزامها نهتنها به ساختوسازهای کوچک فشار میآورد، بلکه بهدلیل کاهش قدرت خرید مردم، عملاً موجب توقف فعالیتهای عمرانی و احداث ساختمانهای بیکیفیت و عدم رعایت آیین نامه 2800 میشود.
وی اضافه کرد: درحالیکه شعار میدهیم به فکر مردم هستیم، تصویب هزینهها، سختگیریها و ساختارهای فعلی چیز دیگری نشان میدهد. چرا باید قیمت امتیاز آب در مناطق یک و دو به قیمت بالای 20 میلیون تومان فروخته شود، اما همین خدمات در مناطق سه و چهار با رقم 15 میلیون تومان عرضه شود؟ این نوعی تبعیض آشکار است که عملاً باعث دوقطبیشدن شهر و القای حس بیعدالتی اجتماعی و شکل گیری فقیر و غنی میشود.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان، هشدار داد که این تفکیک خدمات، پیامدهای روانی و اجتماعی جدی دارد و توضیح داد: وقتی کسی که در منطقه سه یا چهار زندگی میکند میبیند که برای همان خدمات، ارزشگذاری متفاوتی اعمال میشود، ناخودآگاه حس تبعیض طبقاتی به او منتقل میشود. این موضوع حتی اگر از نظر مالی توجیهپذیر باشد، از نظر اجتماعی کاملاً مخرب است.
از نگاه مرادحاصلی یکی از مهمترین غفلتهای مدیریتی سالهای اخیر، بیتوجهی به ظرفیتهای درونی شهر بوده است.
وی یادآوری کرد: به جای توسعه افقی و گسترش شهر، باید به درونزا کردن برنامههای مسکن فکر میکردیم. صدها هکتار زمین بکر و بلااستفاده در دل شهر وجود دارد؛ از جمله 500 هکتار بافت فرسوده و بافت تاریخی، یا زمینهای رها شده در اطراف راهنمایی و رانندگی، شهرک مدنی و اسلامشهر، اما این فضاها همچنان بلااستفاده ماندهاند.
این انبوهساز همدانی ادامه داد: در حال حاضر تفکیک زمین به صورت ریزدانه منسوخ شده و باید مجتمعهای مسکونی که زندگی 24ساعته در آن تعریف شده ساخته شود، اما به دلیل تقسیم بهتر زمین و نقد شوندگی سهم شهرداری و راه و شهرسازی به این روش قدیمی متکی هستند.
این فعال حوزه مسکن معتقد است اگر در پنج تا هشت سال اخیر، این زمینها ساماندهی میشدند، اکنون بازار مسکن با بحران عرضه مواجه نبود.
مرادحاصلی در این باره خاطرنشان کرد: همه به جای احیا و بهرهبرداری از این ظرفیتها، به گسترش شهر فکر کردند. این در حالیست که ما هیچ نیازی به بزرگتر کردن شهر نداشتیم. مدیریت صحیح درونشهری میتوانست پاسخگوی نیازها باشد.
وی همچنین با اشاره به تأثیر نوسانات ارزی و ناامنیهای اخیر منطقهای بر تمایل سرمایهگذاران در حوزه مسکن، بیان کرد: پس از تنشهای اخیر، بیثباتی در بازار ارز و افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شد سرمایهگذاران از ورود به پروژههای بلندمدت ساخت مسکن خودداری کنند. همین عامل موجب کاهش چشمگیر عرضه و افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا شده است.
این انبوهساز همدانی در پایان این بخش هشدار داد: اگر در سالهای آینده ثبات نسبی ایجاد شود، با افزایش ناگهانی تقاضا، شاهد تورم شدیدی در بازار مسکن خواهیم بود. در این میان، این مردم هستند که باید هزینه سالها ناکارآمدی، تصمیمات غلط و بیبرنامگی نهادهای مسئول را بپردازند.
*سفسطه بازی بانک مسکن با تسهیلات ساخت؛ انبوهسازان در بنبست اعتباری
مرادحاصلی سپس با انتقاد شدید از عملکرد بانک مسکن در حوزه تسهیلات ساخت، سیاستهای اعتباری این بانک را یکی از عوامل اصلی رکود در بازار تولید مسکن میداند.
به گفته وی بانک مسکن صرفاً روی نهضت ملی مسکن متمرکز شده، در حالیکه این طرح تنها به گروههای خاص دارای فرم جیم محدود است و برای طبقات متوسط و کسانی که نیازمند وامهای سنگینتری هستند، عملاً هیچ بسته تسهیلاتی تدوین نشده است.
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان همدان، ادامه داد: اقشار متوسطی که توان بازپرداخت وامهای یک تا دو میلیارد تومانی دارند، باید هدف وامهای ارزانقیمت قرار میگرفتند. با جذب این قشر به مناطق درجه دو شهری، میشد بهصورت طبیعی مناطق گرانتر را برای اقشار ضعیفتر آزاد کرد. اما سیاستها تماماً معطوف به تولید مسکن ارزان بدون تفکیک گروههای درآمدی بوده است.
مرادحاصلی با تشریح عملکرد بانک مسکن در سال 1404 گفت: در حالیکه سقف تسهیلات مشارکت در ساخت تا یک میلیارد تومان تعیین شده، این وام تنها از محل اوراق قابل پرداخت است. برای هر یک میلیارد تومان، متقاضی باید تا 250 میلیون تومان هزینه خرید اوراق حقتقدم پرداخت کند. در نهایت از یک میلیارد وام، فقط حدود 700 میلیون تومان در اختیار سازنده قرار میگیرد، اما باید بازپرداختی نزدیک به دو میلیارد انجام دهد.
به گفته وی، بانک مسکن در اقدامی عجیب، سقف فروش اقساطی وامهای مشارکت در ساخت را به 160 میلیون تومان برای افراد مجرد و 240 میلیون تومان برای زوجین کاهش داده است، در حالیکه این رقم پیشتر تا 440 تا 500 میلیون تومان بود. باقیمانده مبلغ هم باید مجدداً از طریق خرید اوراق تأمین شود. در این میان، حتی انبوهسازانی که خود امتیاز تسهیلات دارند نیز مجبورند وام را نقداً تسویه کنند.
این فعال حوزه ساختوساز با انتقاد از بیپاسخماندن اعتراضات رسمی، اظهار کرد: این موضوع را به تمام مقامات مربوطه اعلام کردیم؛ از معاون اقتصادی استاندار تا دفتر نمایندهها نظیر آقای توسلی، حاجیبابایی و آزادیخواه. حتی مکاتبات رسمی با وزیر راه و مدیران ارشد بانک مسکن انجام دادیم. اما متأسفانه هیچ پاسخی دریافت نکردیم. واقعیت این است که بانک مسکن، بهعنوان متولی بخش مسکن، از اهرم دولتیاش در مسیر فشار بر سازندگان استفاده کرده و در این فرآیند، هیچ نظارتی بر عدالت اعتباری وجود ندارد.
*انبوهسازی در همدان؛ بینظمی در رتبهبندی، محدودیت در ساختار
مرادحاصلی، در بخش پایانی این گفتوگو با انتقاد از فقدان نظام رتبهبندی در انبوهسازی استان، گفت: متأسفانه در همدان هر کسی که 10 واحد آپارتمان میسازد، انبوهساز تلقی میشود. این در حالی است که طبق قانون، انبوهساز باید سرمایهگذار حرفهای با توان فنی و مالی مشخص باشد و رتبهبندی مشخصی در سامانه سفامک کسب کرده باشد.
به گفتهی وی، انبوهسازان باید در قالب رتبههای سه، دو و یک ارزیابی شده و فعالیتشان متناسب با توانایی مدیریتی، مالی و فنیشان تنظیم شود. اما این سازوکار در استان نادیده گرفته شده و فعالیت انبوهسازان فاقد ضابطه حرفهای است.
این انبوهساز همدانی ساختار فعلی انجمن انبوهسازان استان را نیز ناکارآمد توصیف کرد و افزود: متأسفانه انجمن عملاً به شهرداری مناطق یک و دو محدود شده و شهرستانها نادیده گرفته میشوند، در حالیکه نام آن انجمن انبوهسازان استان است.
مرادحاصلی ادامه داد: فرآیند عضویت انبوهساز باید طبق قانون و از طریق کارگروهی با حضور نمایندگان اداره کل راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی، دفتر فنی استانداری و اعضای انجمن انجام شود. اما این روند اکنون بهدرستی اجرا نمیشود.
وی با اشاره به تجربیات خود در تهران، گفت: در پایتخت میتوان مجوز طرح و ساخت را برای انبوهسازان رتبه یک و ارشد گرفت، اما این مدل در همدان پاسخگو نیست. چون در اینجا انبوهسازی در مقیاسهای بزرگ وجود ندارد و سازندهای که 80 تا 90 هزار متر بنا تولید کند، نداریم. نیاز است که برای استانهایی مثل همدان، رتبههای دو و سه نیز وارد فرآیند طرح و ساخت شوند.
به گفته این فعال حوزه مسکن، فعالسازی ظرفیت انبوهسازی واقعی مستلزم همکاری بین دستگاههای مختلف است.
مرادحاصلی معتقد است: اگر انبوهسازی بخواهد در محل پروژه کارخانه تأسیس کند، باید صنعت و معدن مجوز بدهد. بانک مسکن باید تسهیلات حقوقی شرکتی ارائه دهد، نه صرفاً وام خرد مسکن. ثبت اسناد، نظام مهندسی و سایر نهادها باید نقش مشاور و بازوی فنی داشته باشند، نه فقط ناظر و بازدارنده.
وی در پایان سخنان خود تأکید کرد: در حال حاضر این نهادها بیشتر در نقش ناظر یا بهاصطلاح غلطگیر عمل میکنند، در حالیکه باید همراه انبوهساز باشند. اگر این هماهنگی شکل بگیرد، حرکتهایی جدی در جهت تولید واقعی و سازمانیافته مسکن در استان امکانپذیر خواهد شد.
*مسکن همدان در بنبست سیاستهای جزیرهای و ناهماهنگی نهادی
آنچه از مجموعه اظهارات مهدی مرادحاصلی، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان همدان، برمیآید، تصویری روشن از بحران چندلایه در بازار مسکن همدان است؛ بحرانی که تنها به رکود ساختوساز محدود نمیشود، بلکه نتیجه سالها تصمیمگیریهای جزیرهای، عدم تناسب سیاستهای ملی با نیازهای بومی، و نبود اراده کافی برای اصلاح فرآیندهای اجرایی است.
از ناهماهنگی نهادی و بروکراسی سنگین در تخصیص اراضی و صدور مجوزها، تا سیاستهای مالی ناعادلانه در نظام بانکی و نرخگذاریهای طبقاتی بر خدمات زیربنایی، همه و همه به فرسایش اعتماد سرمایهگذاران و انزوای اقشار متوسط و ضعیف از بازار مسکن دامن زدهاند. ناکارآمدی بانکها در تسهیلاتدهی هدفمند، غفلت از ظرفیت بافتهای فرسوده و رهاشده درونشهری، و نگاه صرفاً عددی به انبوهسازی، از دیگر عواملیاند که نشان میدهند بازار مسکن همدان بیش از هر چیز نیازمند اصلاح ساختاری، هماهنگی نهادی، و بازتعریف نقشهای اجرایی است.
در غیاب یک برنامه جامع مبتنی بر واقعیتهای اجتماعی و اقتصادی استان، هرگونه سیاستگذاری مسکنی، صرفنظر از نیتهای خیرخواهانه، به تکرار ناکامیها و تعمیق بحران خواهد انجامید. این وضعیت نه تنها توسعه پایدار شهری را تهدید میکند، بلکه مستقیماً بر معیشت و کیفیت زندگی شهروندان تأثیر منفی میگذارد. اکنون بیش از هر زمان دیگر، لزوم بازنگری در سیاستها، شفافسازی مسئولیتها، و بهرهگیری از تجربههای موفق داخلی و جهانی برای نجات بازار مسکن همدان احساس میشود.
ارسال
نظر
*شرایط و مقررات*
کلمه امنیتی را بصورت حروف فارسی وارد
نمایید
بعنوان مثال : پایتخت ارمنستان ؟ ایروان
لطفا از نوشتن نظرات خود به صورت حروف لاتین
(فینگیلیش) خودداری نمايید.
توصیه می شود به جای ارسال نظرات مشابه با نظرات منتشر
شده، از مثبت یا منفی استفاده فرمایید.
با توجه به آن که امکان موافقت یا مخالفت با محتوای
نظرات وجود دارد، معمولا نظراتی که محتوای مشابهی دارند، انتشار نمی یابد.